Este artigo aprofunda um tema de Proposta de compra de imóvel.
Na permuta, as partes trocam imóveis entre si, com ou sem pagamento de uma diferença em dinheiro. Para o corretor, é uma negociação com o dobro de atenção: há dois imóveis para avaliar, duas documentações para conferir e duas partes que são, ao mesmo tempo, compradoras e vendedoras.
O que diz o Código Civil
O Código Civil trata da troca ou permuta no art. 533. Ele determina que se aplicam à troca as disposições referentes à compra e venda, com duas modificações:
- salvo disposição em contrário, cada contratante paga metade das despesas com o instrumento da troca;
- é anulável a troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes sem o consentimento dos outros descendentes e do cônjuge do alienante.
Assim, a permuta segue, em linhas gerais, a lógica da compra e venda: proposta, contrato, escritura e registro, agora para cada um dos imóveis. As etapas finais estão em escritura e registro.
Permuta pura e permuta com torna
Na permuta pura, os imóveis têm valores considerados equivalentes e a troca é feita sem pagamento adicional. Na permuta com torna, uma das partes paga à outra a diferença de valor, em dinheiro ou em outra forma combinada.
A torna muda a negociação. Ela precisa ter valor, forma e prazo de pagamento definidos, e pode depender de financiamento ou de recursos que a parte ainda vai receber. Esses pontos são tratados como em qualquer proposta de pagamento. Veja negociação de prazo e forma de pagamento.
A avaliação dos dois imóveis
O ponto mais sensível da permuta é o valor atribuído a cada imóvel. Cada proprietário tende a valorizar mais o próprio imóvel e menos o do outro. O corretor ajuda a trazer a conversa para dados: imóveis semelhantes à venda, negócios concluídos na região quando houver informação disponível e as características que influenciam o valor de cada um. Os critérios estão em preço de mercado e imóveis comparáveis.
Quando as partes não chegam a um acordo sobre os valores, uma avaliação formal por profissional habilitado pode ser um caminho. A diferença entre opinião de mercado e avaliação está em opinião de mercado e avaliação formal.
Documentação dos dois lados
Na permuta, cada parte precisa fazer, em relação ao imóvel que vai receber, a mesma conferência que um comprador faria. Isso inclui matrícula atualizada, situação de titularidade, ônus, débitos de IPTU e condomínio e eventuais pendências de construção não averbada. O roteiro está em documentação na fase de captação.
Uma pendência em um dos imóveis atrasa a operação inteira, porque as transferências costumam ser simultâneas. Identificar problemas cedo evita que uma parte fique com o compromisso assumido e a outra sem condição de cumprir.
| Item a definir | Por que importa |
|---|---|
| Valor atribuído a cada imóvel | Base da torna e das obrigações tributárias de cada parte |
| Torna: valor, forma e prazo | Define se a operação depende de financiamento ou de outro recurso |
| Ordem das transferências | Evita que uma parte transfira e a outra não |
| Entrega das posses | Datas de desocupação de cada imóvel |
| Despesas do instrumento | O art. 533 prevê divisão pela metade, salvo ajuste em contrário |
| Débitos de cada imóvel | Quem responde por IPTU, condomínio e outras pendências até a entrega |
Tributação em termos gerais
A permuta pode gerar obrigações tributárias para as duas partes, como o imposto sobre a transmissão de cada imóvel, de competência municipal, e eventuais obrigações relacionadas ao imposto de renda. As regras dependem da operação, do município e da situação de cada proprietário. Oriente as partes a buscar um contador e a confirmar as exigências na prefeitura antes de fechar valores.
A comissão na permuta
Como as duas partes são, ao mesmo tempo, compradoras e vendedoras, é preciso definir por escrito, antes de iniciar o trabalho, quem contrata o corretor, sobre que valor a comissão será calculada e quem paga. Se houver mais de um corretor envolvido, a divisão também deve estar combinada. Veja contrato de corretagem e parcerias entre corretores.
O papel do corretor
O art. 723 do Código Civil exige diligência, prudência e esclarecimento sobre a segurança ou o risco do negócio. Na permuta, isso significa informar as duas partes sobre o estado documental dos dois imóveis, registrar todas as condições na proposta e recomendar assessoria jurídica para o contrato, que costuma ser mais complexo do que o de uma compra e venda simples.
Erros comuns
- Aceitar valores definidos apenas pela expectativa de cada proprietário.
- Conferir a documentação de um imóvel e não a do outro.
- Deixar a torna sem prazo ou sem forma de pagamento definida.
- Não combinar a comissão antes de começar a negociação.
A estrutura geral da proposta, válida também para a permuta, está no pilar proposta de compra de imóvel.
Conteúdo informativo, elaborado a partir da legislação citada. Não substitui a orientação de um advogado para um caso concreto.