Na venda de apartamento, sala, loja ou casa em condomínio, a situação das contribuições condominiais precisa estar documentada. A declaração de quitação condominial é o documento que informa que a unidade não tem débitos com o condomínio até determinada data.
Para que serve
O Código Civil (art. 1.345) estabelece que o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros. Sem a comprovação de quitação, quem compra pode herdar a dívida.
A Lei nº 4.591/1964 (art. 4º, parágrafo único) condiciona a alienação ou transferência de direitos da unidade à prova de quitação das obrigações do alienante com o condomínio. A Lei nº 7.433/1985 (art. 2º, § 2º) admite como prova de quitação, para esse fim, a declaração feita pelo alienante ou seu procurador, sob as penas da lei, consignada no instrumento. Essa possibilidade não elimina o risco do art. 1.345: por isso, na prática, é comum o comprador pedir também a declaração emitida pelo condomínio.
Quem emite
O síndico ou a administradora do condomínio, conforme a organização de cada prédio. A convenção e as regras internas indicam quem tem poderes para assinar documentos em nome do condomínio.
Como solicitar
O proprietário pede à administração do condomínio, informando a unidade. Algumas administradoras emitem o documento por sistema próprio; outras exigem pedido por escrito. Peça com antecedência, porque o prazo de resposta varia de um condomínio para outro.
Validade usual
Não há prazo fixado em lei federal para esse documento. Ele retrata a situação até a data informada. Como as cotas vencem todo mês, a declaração deve ser recente na data da escritura ou da entrega das chaves, e convém ajustar no contrato quem paga as cotas até a transferência da posse.
O que conferir
- Identificação correta da unidade, inclusive vaga de garagem e depósito, se tiverem numeração própria.
- Data até a qual a quitação é declarada.
- Se incluem cotas extras, rateios aprovados e multas.
- Se há ação de cobrança em andamento contra a unidade.
- Assinatura de quem tem poderes e, quando houver, comprovação desses poderes (ata de eleição do síndico ou contrato com a administradora).
- Rateios já aprovados em assembleia e ainda não cobrados, que podem recair sobre o novo proprietário.
Erros comuns
- Aceitar boletos pagos como prova de quitação de todo o período.
- Não perguntar sobre obras ou rateios aprovados que serão cobrados nos meses seguintes.
- Esquecer a vaga ou o box que têm matrícula própria e contribuição separada.
- Confundir quitação condominial com a certidão de débitos de IPTU, que trata de outro credor.
O conjunto de documentos da captação está em documentação na fase de captação.
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Conteúdo informativo, elaborado a partir da legislação citada. Não substitui a orientação de um advogado para um caso concreto.