O que é
A convenção de condomínio é o documento que organiza a vida do condomínio edilício. Ela define a quota de cada condômino nas despesas, a forma de administração, a competência e o funcionamento das assembleias, as sanções aplicáveis e o regimento interno. Obriga todos os titulares de direitos sobre as unidades e também quem tem a posse delas, como os locatários.
Onde aparece na rotina do corretor
A convenção responde dúvidas práticas de compradores e locatários: se é permitido ter animais, se há restrição a obras, como funcionam as vagas de garagem, se a locação de curta duração é admitida e quais são as regras das áreas comuns. Conhecer esses pontos antes da visita evita informações erradas. Veja o que saber antes da visita e captação para locação.
O que verificar
- Se a convenção está registrada no Registro de Imóveis.
- Cláusulas sobre destinação das unidades (residencial, comercial ou mista).
- Regras sobre vagas de garagem, inclusive locação a terceiros.
- Alterações aprovadas em assembleia e o regimento interno vigente.
- Rateios extraordinários aprovados que possam afetar o comprador.
Base legal
O Código Civil, art. 1.333, exige que a convenção seja subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e a torna obrigatória para os titulares de direitos sobre as unidades e para quem tenha posse ou detenção; o parágrafo único exige o registro no Registro de Imóveis para que ela seja oponível a terceiros. O art. 1.334 lista o conteúdo obrigatório (quota de despesas, administração, assembleias, sanções e regimento interno) e admite escritura pública ou instrumento particular. O art. 1.351, com a redação da Lei nº 14.405/2022, exige dois terços dos votos dos condôminos para alterar a convenção ou mudar a destinação do edifício ou da unidade.