O que é
Cessão de direitos é a transferência, de uma pessoa para outra, de direitos que ela tem sobre um bem ou sobre uma obrigação. No mercado imobiliário, o caso mais comum é a cessão dos direitos de quem comprou um imóvel por promessa de compra e venda e ainda não recebeu a escritura definitiva: essa pessoa repassa a outra a posição de comprador.
A regra geral da cessão de créditos está nos arts. 286 e seguintes do Código Civil. O art. 286 permite ao credor ceder o seu crédito, salvo se a natureza da obrigação, a lei ou a convenção com o devedor impedirem. O art. 288 diz que a transmissão é ineficaz em relação a terceiros se não for feita por instrumento público ou por instrumento particular com as formalidades do art. 654, § 1º.
Cessão de direitos hereditários
O art. 1.793 do Código Civil permite ceder o direito à sucessão aberta, ou o quinhão do coerdeiro, por escritura pública. O § 2º declara ineficaz a cessão, pelo coerdeiro, de seu direito sobre um bem específico da herança considerado isoladamente. Na prática, um herdeiro não pode "vender a casa da herança" sozinho antes da partilha.
Por que a cessão não é a propriedade
Pelo art. 1.245, a propriedade só se transfere entre vivos com o registro do título no Registro de Imóveis. Enquanto isso não acontece, o vendedor original continua sendo considerado dono. Por isso, quem tem apenas uma cadeia de cessões sem registro, situação conhecida no mercado como "contrato de gaveta", tem direitos, mas não a propriedade registrada. O art. 1.418 prevê que o promitente comprador pode exigir a escritura definitiva também de terceiros a quem os direitos do vendedor tenham sido cedidos.
O que verificar
- A sequência completa de instrumentos, do vendedor registrado até quem oferece o imóvel.
- Se a promessa original e as cessões foram registradas na matrícula.
- Se há anuência do proprietário registrado quando o contrato original a exigir.
- Se a regularização até a escritura é viável e quanto tempo deve levar, com orientação jurídica.
Esse tipo de situação deve ser identificado na documentação na fase de captação, antes de qualquer anúncio.
Base legal
Código Civil, arts. 286, 288, 1.245, 1.418 e 1.793.
Leia também
Conteúdo informativo, elaborado a partir da legislação citada. Não substitui a orientação de um advogado para um caso concreto.