O que é
Dação em pagamento é a extinção de uma dívida pela entrega de algo diferente do que era devido. O art. 356 do Código Civil estabelece que o credor pode consentir em receber prestação diversa da que lhe é devida. O ponto central é esse consentimento: ninguém é obrigado a aceitar um imóvel no lugar de dinheiro.
Pelo art. 357, uma vez determinado o preço da coisa dada em pagamento, as relações entre as partes passam a seguir as normas do contrato de compra e venda. Isso significa que questões como vícios do imóvel e responsabilidade por débitos anteriores são tratadas de forma semelhante a uma venda.
Onde aparece na rotina do corretor
- Proprietário com dívida que negocia entregar o imóvel ao credor.
- Negociações em que parte do pagamento de um imóvel é feita com outro bem, situação próxima da permuta.
- Imóveis que chegaram a empresas ou pessoas como forma de quitação e depois são colocados à venda.
Forma e registro
Como envolve a transferência de propriedade, a dação de imóvel segue as mesmas exigências de forma de uma alienação. O art. 108 exige escritura pública para negócios que transferem direitos reais sobre imóveis acima de trinta vezes o maior salário mínimo vigente, e o art. 1.245 estabelece que a propriedade só passa com o registro do título no Registro de Imóveis.
O que verificar
- Documento que comprove a dívida e o valor atribuído ao imóvel.
- Matrícula atualizada, ônus e eventuais penhoras sobre o imóvel.
- Concordância do cônjuge, quando exigida, e de todos os coproprietários.
- Origem da propriedade quando o imóvel recebido em dação for revendido.
O art. 359 traz um risco que o corretor deve conhecer: se o credor perder a coisa recebida por evicção, a obrigação original volta a existir e a quitação dada fica sem efeito, ressalvados os direitos de terceiros. Por isso, a análise documental do imóvel é tão importante quanto em uma venda comum.
Base legal
Código Civil, arts. 108, 356, 357, 359 e 1.245.
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Conteúdo informativo, elaborado a partir da legislação citada. Não substitui a orientação de um advogado para um caso concreto.