O que é
Evicção é a perda, total ou parcial, de um bem adquirido em razão de um direito de terceiro que já existia antes da aquisição. Exemplo: o comprador perde o imóvel porque uma decisão judicial reconhece que ele pertencia a outra pessoa, ou porque uma dívida anterior do vendedor levou o bem a leilão.
Nos contratos onerosos, como a compra e venda, o vendedor responde pela evicção. Essa garantia existe mesmo que o contrato não fale dela, e só pode ser alterada por cláusula expressa.
Onde aparece na rotina do corretor
A evicção aparece, na prática, como o risco que a verificação documental tenta evitar: ações em andamento contra o vendedor, penhoras, disputas de herança, vendas feitas por quem não tinha poderes. Também aparece na redação de contratos, quando há cláusulas que reforçam, reduzem ou excluem essa garantia.
O que verificar
- A matrícula atualizada e as certidões pessoais do vendedor, para identificar direitos de terceiros antes da assinatura (veja documentação na fase de captação).
- Se o contrato traz cláusula sobre evicção e se o comprador entendeu o seu alcance.
- Se o comprador está sendo informado de algum litígio conhecido, porque a lei afasta a garantia quando ele sabia que a coisa era alheia ou litigiosa.
Base legal
O Código Civil trata da evicção nos arts. 447 a 457. Pelo art. 447, nos contratos onerosos o alienante responde pela evicção, garantia que subsiste ainda que a aquisição tenha sido feita em hasta pública. O art. 448 permite que as partes, por cláusula expressa, reforcem, diminuam ou excluam essa responsabilidade. O art. 449 assegura ao evicto o preço pago mesmo com a cláusula de exclusão, se não soube do risco ou, informado, não o assumiu. O art. 450 lista o que o evicto pode receber, e o art. 457 afasta o direito se o adquirente sabia que a coisa era alheia ou litigiosa.
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Conteúdo informativo, elaborado a partir da legislação citada. Não substitui a orientação de um advogado para um caso concreto.