O que é
Vícios redibitórios são defeitos ocultos de uma coisa recebida em contrato comutativo, como a compra e venda, que a tornam imprópria ao uso a que se destina ou diminuem o seu valor. Em imóveis, exemplos típicos são infiltrações escondidas por pintura recente, problemas estruturais não aparentes e falhas em instalações embutidas.
Diante de um vício oculto, o comprador pode rejeitar a coisa, desfazendo o contrato, ou pedir abatimento no preço. Se o vendedor conhecia o defeito, responde também por perdas e danos.
Onde aparece na rotina do corretor
O tema aparece na visita de captação, quando o corretor levanta o estado do imóvel, e na visita com o comprador, quando surgem perguntas sobre manchas, rachaduras ou reformas recentes. Aparece também depois da entrega das chaves, quando o comprador descobre um problema e procura o corretor.
O que verificar
- Na captação, perguntar ao proprietário sobre problemas conhecidos e registrar as respostas (veja visita de captação).
- Não omitir do comprador defeitos de que o corretor tenha conhecimento. O dever de informação do corretor está no art. 723 do Código Civil.
- Sugerir vistoria técnica quando houver sinais de problema ou quando o imóvel for antigo.
- Registrar no contrato o estado de conservação declarado, quando pertinente.
Base legal
O Código Civil trata dos vícios redibitórios nos arts. 441 a 446. O art. 441 define o instituto. O art. 442 permite ao adquirente, em vez de rejeitar a coisa, reclamar abatimento no preço. O art. 443 trata da restituição com perdas e danos quando o alienante conhecia o vício. O art. 445 fixa o prazo de decadência de um ano para imóveis, contado da entrega efetiva; quando o vício só puder ser conhecido mais tarde, o prazo conta da ciência, até o máximo de um ano para imóveis (§ 1º).
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Conteúdo informativo, elaborado a partir da legislação citada. Não substitui a orientação de um advogado para um caso concreto.