O que é
Servidão é um direito real pelo qual um imóvel (o prédio serviente) suporta uma restrição em benefício de outro imóvel, de dono diferente (o prédio dominante). Exemplos comuns são a passagem de pessoas ou veículos por um terreno vizinho, a passagem de tubulação de água ou esgoto e a restrição de construir acima de certa altura para preservar a vista ou a iluminação do vizinho.
A servidão acompanha os imóveis, não as pessoas. Quando o imóvel serviente é vendido, o comprador recebe o bem com a restrição; quando o dominante é vendido, o novo dono passa a se beneficiar dela.
Onde aparece na rotina do corretor
A servidão costuma aparecer na leitura da matrícula, em imóveis rurais, chácaras, terrenos em encostas, lotes com acesso por terreno de terceiros e casas antigas em áreas que foram desmembradas. Também aparece quando o proprietário relata que "o vizinho passa por aqui" ou que existe uma tubulação cruzando o terreno, sem saber se isso está registrado.
O que verificar
- Se a servidão consta na matrícula, por registro ou averbação, e qual é exatamente o seu conteúdo (largura da passagem, trajeto, finalidade).
- Se o imóvel é serviente ou dominante. Para o comprador, ser dominante pode ser essencial, por exemplo quando o único acesso depende da servidão.
- Se o uso de fato corresponde ao que está registrado. Uma passagem usada há anos e não registrada pode gerar discussão futura.
- Se a restrição afeta o projeto do comprador, como construir, murar ou ampliar.
Essas informações devem ser apresentadas ao comprador antes da proposta, porque interferem no uso e no preço. Veja também documentação na fase de captação.
Base legal
O Código Civil trata das servidões nos arts. 1.378 a 1.389. Pelo art. 1.378, a servidão se constitui mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e subsequente registro no Registro de Imóveis. O art. 1.379 admite o registro de servidão aparente exercida de forma contínua e incontestada, com sentença de usucapião como título. O art. 1.387 estabelece que, uma vez registrada, a servidão só se extingue em relação a terceiros quando cancelada, salvo nas desapropriações.