O que é
Valor venal é o valor atribuído a um imóvel para fins de tributação. No Código Tributário Nacional, ele é a base de cálculo do IPTU e do ITBI. Cada município define, em sua legislação e com seus critérios, como apura esse valor.
O valor venal não se confunde com o preço pedido no anúncio nem com o preço efetivamente pago em uma venda. Em muitos casos, o valor venal usado no IPTU fica distante dos preços praticados no mercado, para mais ou para menos.
Onde aparece na rotina do corretor
O valor venal aparece no carnê do IPTU, nas consultas de dados cadastrais do imóvel na prefeitura e na emissão da guia de ITBI. Também aparece em conversas com proprietários que usam o valor do IPTU como referência de preço, ou com compradores que querem saber quanto vão pagar de imposto na transmissão.
O que verificar
- Qual valor o município usa como base para o ITBI e quais critérios divulga, já que a regra é municipal.
- Se o proprietário está usando o valor venal como se fosse preço de mercado, o que pede uma conversa com dados (veja preço de anúncio e valor de mercado).
- Se o cadastro imobiliário da prefeitura corresponde ao imóvel real (área, padrão, uso), porque divergências afetam o imposto.
Base legal
O art. 33 do Código Tributário Nacional estabelece que a base de cálculo do IPTU é o valor venal do imóvel. O art. 38 estabelece que a base de cálculo do ITBI é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos. Os §§ 1º e seguintes do art. 38, incluídos pela Lei Complementar nº 227/2026, definem o valor venal para o ITBI como o valor pelo qual o bem seria negociado à vista, em condições normais de mercado, estimado por critérios técnicos. Por se tratar de redação recente, convém conferir a regulamentação do município do imóvel.