Visita de captação: roteiro e levantamento de informações do imóvel

Este artigo aprofunda um tema de Captação de imóveis.

A visita de captação é o momento em que o corretor conhece o imóvel pessoalmente e reúne as informações que vão sustentar o anúncio, a sugestão de preço e as respostas aos interessados. Ela costuma acontecer depois da conversa inicial com o proprietário, descrita em entrevista inicial com o proprietário. Na entrevista, o foco é a situação do proprietário. Na visita, o foco é o imóvel.

A visita e o levantamento de informações são uma etapa do processo geral de captação de imóveis.

Antes de sair para a visita

Uma visita produtiva começa no escritório. Vale chegar ao imóvel já sabendo:

• o endereço completo, o tipo de imóvel e a metragem informada pelo proprietário;
• quem vai receber o corretor e se o imóvel está ocupado (pelo proprietário, por inquilino ou vazio);
• os imóveis semelhantes anunciados na região, para comparar acabamento, conservação e preço;
• as regras do condomínio para entrada de visitantes e prestadores, quando for o caso.

Leve um roteiro impresso ou no celular, trena ou medidor a laser, carregador e um lugar para anotar. O roteiro evita esquecimentos e permite comparar imóveis visitados em dias diferentes com o mesmo critério.

O que observar no imóvel

O levantamento serve a dois propósitos: descrever o imóvel com precisão e identificar pontos que podem afetar o preço ou a negociação. Os itens abaixo funcionam como base e devem ser adaptados ao tipo de imóvel.

Características gerais

• área privativa informada e, quando possível, conferência de algumas medidas;
• número de quartos, suítes, banheiros, salas e vagas de garagem (cobertas ou descobertas, vinculadas ou não à unidade);
• andar, posição solar, vista e ventilação;
• ano aproximado de construção e data da última reforma;
• distribuição dos ambientes e circulação interna.

Estado de conservação

• pisos, revestimentos, esquadrias e portas;
• sinais de infiltração, umidade, rachaduras ou mofo;
• instalações elétricas e hidráulicas aparentes, quadro de energia, aquecimento de água;
• cozinha e banheiros: o que é planejado e permanece, o que será retirado;
• itens que precisam de reparo antes das visitas de compradores.

Registre o que viu sem fazer diagnóstico técnico. O corretor observa e anota; avaliar a gravidade de uma infiltração ou de uma fissura é trabalho de engenheiro ou arquiteto. Quando houver dúvida relevante, recomende ao proprietário uma avaliação profissional antes de anunciar.

Ampliações e reformas

Compare o que existe no local com o que o proprietário informou e com a documentação. Áreas acrescentadas, fechamento de varandas, coberturas ampliadas e edículas construídas depois do habite-se precisam de atenção. A Lei nº 6.015/1973 prevê, no art. 167, II, item 4, a averbação na matrícula da edificação, da reconstrução e da demolição. Quando a construção existente não corresponde ao que consta no registro, a diferença pode afetar o financiamento do comprador e a própria escritura. A conferência documental está detalhada em documentação na fase de captação.

Áreas comuns e entorno

Em condomínios, o comprador avalia também o que está fora da unidade. Observe e anote:

• portaria, controle de acesso e segurança;
• áreas de lazer, estado de conservação, elevadores;
• vagas de visitantes, bicicletário, depósitos;
• valor da taxa de condomínio e o que ela inclui;
• obras previstas ou em andamento e eventuais chamadas de capital já aprovadas (pergunte ao proprietário e, se possível, confirme com a administração).

No entorno, registre comércio, serviços, transporte, escolas e características da rua, como movimento e ruído em horários diferentes. Esses dados entram na descrição do imóvel e ajudam a responder perguntas na fase de visitas com compradores.

Documentos e informações para solicitar

A visita é uma boa oportunidade para combinar com o proprietário o envio dos documentos. Na maior parte das captações, a lista inicial inclui:

• número da matrícula e o cartório de registro de imóveis;
• carnê ou certidão de IPTU;
• declaração ou boleto recente de condomínio;
• planta do imóvel, quando houver;
• dados dos proprietários que constam na matrícula, inclusive cônjuges.

Se você ainda não perguntou na entrevista, confirme se existe financiamento, inventário, usufruto ou outra situação que limite a venda. O conteúdo da autorização formal que será assinada depois está em autorização de venda.

Fotos e vídeos: autorização e cuidado

Fotografar durante a visita de captação ajuda a registrar o estado do imóvel e a planejar a sessão de fotos do anúncio. Alguns cuidados são indispensáveis:

• peça autorização antes de fotografar e combine quais imagens poderão ser divulgadas;
• evite fotografar pessoas, documentos, fotografias de família, objetos de valor e qualquer informação que identifique os moradores;
• imóveis ocupados por inquilino exigem combinação prévia com quem está no imóvel;
• guarde as imagens de trabalho em local seguro e não as publique sem a autorização formal para divulgação.

As orientações para as fotos do anúncio estão em fotografia de imóveis com celular. Quando as imagens envolvem dados pessoais, valem os cuidados descritos em LGPD na rotina do corretor.

Roteiro de visita (checklist)

Como conduzir a conversa durante a visita

O proprietário costuma acompanhar a visita e falar sobre o imóvel. Ouça com atenção: ele conhece detalhes que nenhum documento mostra, como problemas resolvidos, vizinhança e custos de manutenção. Ao mesmo tempo, evite comentar o preço ainda durante a visita. A sugestão de preço deve ser apresentada depois, com base na pesquisa de mercado, como explicado em preço de mercado e em como conversar com o proprietário sobre preço.

Também não é o momento de prometer prazo de venda. O que o corretor pode explicar é como vai trabalhar: divulgação, frequência de retorno, acompanhamento de visitas e propostas.

O que registrar depois da visita

Registre as informações no mesmo dia, enquanto ainda estão frescas. Uma ficha de captação bem preenchida tem:

• dados objetivos do imóvel (o roteiro acima);
• pontos fortes que devem aparecer no anúncio;
• pontos de atenção que exigem verificação documental ou técnica;
• pendências combinadas com o proprietário e prazo para cada uma;
• próximos passos: pesquisa de preço, envio de documentos, assinatura da autorização.

Essa ficha será usada várias vezes: na descrição do anúncio (veja descrição de imóveis em anúncios), na preparação das visitas e no atendimento aos interessados. Mantê-la em uma planilha ou em um CRM facilita atualizar as informações ao longo da comercialização.

Erros comuns

• Confiar apenas nas medidas e informações ditas pelo proprietário, sem conferir com documentos.
• Deixar de registrar ampliações e reformas que não constam da matrícula.
• Fotografar objetos pessoais ou moradores sem autorização.
• Discutir preço na própria visita, antes de fazer a pesquisa de mercado.
• Sair da visita sem combinar quando e como os documentos serão enviados.

Na biblioteca de referência

• Vícios redibitórios (Glossário imobiliário)

Fontes e referências

• Lei nº 6.530/1978, art. 3º: atribuições do corretor de imóveis (Planalto)
• Lei nº 6.015/1973, art. 167, II, 4: averbação da edificação, reconstrução e demolição (Planalto)