Este artigo aprofunda um tema de Proposta de compra de imóvel.
Muitos proprietários querem vender um imóvel que ainda está sendo pago ao banco. Isso é comum e viável, mas muda a ordem das etapas e acrescenta um participante ao negócio: a instituição credora. O corretor que identifica a situação cedo e explica o caminho às partes evita atrasos e frustrações. Os conceitos gerais de financiamento estão em financiamento imobiliário para corretores.
Como identificar
A informação aparece na matrícula atualizada do imóvel. Nos financiamentos mais recentes, a garantia costuma ser a alienação fiduciária, registrada na matrícula. Em operações mais antigas, pode aparecer hipoteca. Por isso a matrícula deve ser conferida já na captação, como parte da documentação na fase de captação, e não só quando surge um comprador.
O que significa a alienação fiduciária para a venda
A Lei nº 9.514/1997, no art. 22, define a alienação fiduciária como o negócio pelo qual o devedor, para garantir a obrigação, contrata a transferência ao credor da propriedade resolúvel do imóvel. Enquanto a dívida não é paga, o vendedor não tem a propriedade plena: tem direitos sobre o imóvel, e a propriedade fiduciária pertence à instituição credora até a quitação.
Isso explica por que a venda não pode simplesmente ignorar o financiamento. Há dois caminhos principais: quitar a dívida ou transferir os direitos e obrigações ao comprador, com concordância do credor.
Caminho 1: quitação da dívida
É o caminho mais comum. O saldo devedor é pago, com recursos do comprador, do vendedor ou de ambos, e a garantia é cancelada. A lei organiza essa sequência:
- Resolução da propriedade fiduciária: com o pagamento da dívida e encargos, resolve-se a propriedade fiduciária (art. 25, caput).
- Termo de quitação: no prazo de 30 dias contado da liquidação da dívida, o credor fornece o termo de quitação ao devedor (art. 25, § 1º). O não fornecimento no prazo gera multa ao credor de 0,5% ao mês, ou fração, sobre o valor do contrato (§ 1º-A).
- Cancelamento no registro: à vista do termo de quitação, o oficial do Registro de Imóveis cancela o registro da propriedade fiduciária (§ 2º).
Quando o comprador também vai financiar, é comum que o pagamento ao banco do vendedor seja feito dentro da operação do banco do comprador. A forma exata depende das instituições envolvidas, e o corretor deve confirmar o procedimento com cada uma.
Caminho 2: transferência dos direitos e da dívida
O art. 29 da Lei nº 9.514/1997 permite que o devedor, com anuência expressa do credor, transmita os direitos que tem sobre o imóvel, assumindo o adquirente as respectivas obrigações. Na prática, o comprador passa a pagar o financiamento no lugar do vendedor. A condição é a concordância expressa da instituição credora, que normalmente analisa o novo devedor.
Transferências feitas sem essa anuência, apenas entre as partes, deixam o comprador sem a segurança de que o credor reconhecerá o negócio. O corretor não deve conduzir uma operação nesses termos sem que as partes tenham orientação jurídica clara sobre os riscos.
Informações que precisam ser levantadas
- instituição credora e tipo de garantia registrada;
- saldo devedor atualizado, informado pelo credor, com data de validade do valor;
- situação das parcelas (em dia ou em atraso);
- procedimento e prazo do credor para quitação, emissão do termo e eventual participação na escritura;
- se o vendedor pretende quitar antes da venda ou com os recursos dela.
O saldo devedor muda com o tempo. Use sempre a informação mais recente e confirme o valor perto da data de pagamento.
A ordem das etapas
Uma sequência típica, com quitação usando recursos do comprador, é a seguinte:
- proposta aceita, prevendo expressamente a existência do financiamento e a forma de quitação;
- instrumento assinado, com sinal e cronograma, conforme do aceite da proposta ao contrato;
- obtenção do saldo devedor atualizado e definição de como o valor chegará ao credor;
- pagamento ao credor e recebimento do termo de quitação;
- cancelamento da propriedade fiduciária na matrícula;
- escritura ou contrato bancário do comprador e registro, conforme escritura e registro.
Em muitas operações as etapas 4 a 6 são coordenadas para acontecer em sequência rápida. O importante é que o comprador não pague o saldo ao vendedor sem a garantia de que a dívida do imóvel será quitada.
Como isso entra na proposta
Além dos itens comuns de qualquer proposta de compra de imóvel, a venda de imóvel financiado pede:
- informar o valor aproximado do saldo devedor e quem o quitará;
- separar o que vai para o credor e o que vai para o vendedor;
- prever o prazo para o termo de quitação e o cancelamento da garantia;
- prever o que acontece se o credor não concordar com a transferência, quando esse for o caminho escolhido.
Essa organização faz parte da negociação de prazo e forma de pagamento.
Erros comuns
- Descobrir o financiamento só quando o comprador já está negociando.
- Usar um saldo devedor desatualizado na proposta.
- Pagar o vendedor antes de garantir a quitação da dívida.
- Prometer transferência da dívida sem consultar o credor.
- Esquecer de prever no cronograma o prazo do termo de quitação e do cancelamento.
Para o comprador que pretende usar o FGTS nessa operação, veja uso do FGTS na compra do imóvel.
Na biblioteca de referência
- Alienação fiduciária (Glossário imobiliário)
- Consolidação da propriedade (Glossário imobiliário)
- Hipoteca (Glossário imobiliário)
Conteúdo informativo, elaborado a partir da legislação citada. Não substitui a orientação de um advogado para um caso concreto.