O que é
Incorporação imobiliária é a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas (Lei nº 4.591/1964, art. 28, parágrafo único). O incorporador é a pessoa física ou jurídica que, mesmo sem construir, compromete ou efetiva a venda de frações ideais de terreno vinculadas a unidades futuras, coordena o empreendimento e responde pela entrega das obras no prazo, preço e condições ajustados (art. 29).
O incorporador somente pode alienar ou onerar as frações ideais que corresponderão às futuras unidades depois do registro, no Registro de Imóveis competente, do memorial de incorporação (art. 32, na redação da Lei nº 14.382/2022). O memorial reúne, entre outros documentos, título de propriedade do terreno, certidões negativas, histórico dos títulos dos últimos vinte anos e projeto de construção aprovado. A Lei nº 6.015/1973 (art. 167, I, 17) prevê o registro das incorporações.
Onde aparece na rotina do corretor
É a base jurídica dos lançamentos. O corretor que trabalha com imóveis na planta precisa saber se o empreendimento tem a incorporação registrada antes de oferecer unidades. A Lei nº 6.530/1978 (art. 20, V) veda ao corretor anunciar imóvel em condomínio sem mencionar o número do registro da incorporação no Registro de Imóveis. O trabalho com incorporadoras está em corretagem em lançamentos.
O que verificar
- o número do registro do memorial de incorporação e o cartório;
- a inclusão desse número nos anúncios;
- a identificação do incorporador e se o empreendimento adotou patrimônio de afetação;
- as informações de preço e de comissão que devem ser apresentadas ao comprador (veja comissão em lançamentos).
Base legal
Lei nº 4.591/1964, arts. 28, 29 e 32. Lei nº 6.015/1973, art. 167, I, 17. Lei nº 6.530/1978, art. 20, V.