O que é
Usucapião é a forma de adquirir a propriedade de um imóvel pela posse prolongada, contínua e sem oposição, cumpridos os requisitos de cada modalidade. O Código Civil prevê, entre outras:
- Extraordinária: posse de quinze anos, independentemente de título e boa-fé; o prazo cai para dez anos se o possuidor estabeleceu moradia habitual ou realizou obras ou serviços de caráter produtivo (art. 1.238).
- Ordinária: posse de dez anos, com justo título e boa-fé, com redução para cinco anos nas hipóteses do parágrafo único (art. 1.242).
- Especial urbana: área urbana de até 250 metros quadrados, por cinco anos, para moradia, por quem não é proprietário de outro imóvel (art. 1.240; Constituição Federal, art. 183).
- Especial rural: área rural de até cinquenta hectares, por cinco anos, tornada produtiva pelo trabalho do possuidor ou de sua família, com moradia (art. 1.239).
Imóveis públicos não são adquiridos por usucapião (Constituição Federal, art. 183, § 3º). A declaração judicial serve de título para o registro (art. 1.241), e a Lei nº 6.015/1973 (art. 216-A) admite o reconhecimento extrajudicial, processado no Registro de Imóveis, a requerimento do interessado representado por advogado.
Onde aparece na rotina do corretor
Aparece em imóveis cuja posse está consolidada há muitos anos, mas sem título registrado em nome de quem ocupa. Nesses casos, quem oferece o imóvel tem posse, não propriedade registrada, e o negócio exige outra estrutura e outro esclarecimento ao comprador. Veja imóvel com pendências documentais.
O que verificar
- a situação registral real antes de anunciar: não apresente como imóvel com escritura o que é apenas posse;
- se já existe processo de usucapião, judicial ou extrajudicial, e em que fase;
- a orientação de advogado para as partes;
- o efeito disso no financiamento e no valor.
Base legal
Código Civil, arts. 1.238 a 1.242. Constituição Federal, art. 183. Lei nº 6.015/1973, art. 216-A.
Leia também
Conteúdo informativo, elaborado a partir da legislação citada. Não substitui a orientação de um advogado para um caso concreto.