Este artigo aprofunda um tema de Marketing para corretor de imóveis.
O vídeo mostra o que a fotografia não consegue: a circulação entre os ambientes, a sequência dos cômodos, a relação entre a sala e a varanda, o caminho da garagem até o elevador. Para o interessado, é uma forma de entender o imóvel antes de agendar uma visita. Para o corretor, é uma peça de divulgação que exige planejamento, porque um vídeo mal gravado ou editado de forma enganosa pode afastar o comprador certo e atrair visitas sem aderência.
As fotografias têm orientações próprias em fotografia de imóveis com celular, e o uso de vídeo como substituto ou complemento da visita presencial está em visitas virtuais e vídeos. O vídeo como parte do plano de divulgação aparece em marketing para corretor de imóveis.
Antes de gravar: autorização e combinados com o proprietário
O vídeo é publicidade do imóvel. Pelo art. 5º do Decreto nº 81.871/1978, somente pode anunciar publicamente o corretor que tiver contrato escrito de mediação ou autorização escrita para a alienação do imóvel. Por isso, o vídeo vem depois da autorização de venda, e não antes.
Combine com o proprietário:
- o dia e o horário da gravação, de preferência com boa luz natural;
- o que pode e o que não pode aparecer (quartos de crianças, objetos pessoais, áreas que o proprietário prefere preservar);
- onde o vídeo será publicado (portais, redes sociais, site, envio direto a interessados);
- a preparação dos ambientes, seguindo as orientações de preparação do imóvel para visitação.
Se o imóvel estiver ocupado por inquilino, a gravação depende de combinação com o ocupante, nos mesmos cuidados descritos em visita a imóvel ocupado.
Planejamento: que tipo de vídeo fazer
Nem todo imóvel precisa do mesmo vídeo. Defina o formato pela finalidade:
| Formato | Para que serve | Duração usual |
|---|---|---|
| Percurso completo | Mostrar a circulação do imóvel na ordem em que o visitante andaria | Alguns minutos |
| Destaques | Apresentar os principais diferenciais em cortes curtos | Menos de um minuto |
| Áreas comuns e entorno | Mostrar lazer do condomínio, acesso e vizinhança | Um a dois minutos |
| Vídeo para envio individual | Responder à dúvida de um interessado específico (por exemplo, a vista de um quarto) | Curto, sem edição elaborada |
Antes de ligar a câmera, escreva um roteiro simples: a ordem dos ambientes, o ponto de partida e o ponto de chegada, e os detalhes que merecem atenção (armários planejados, acabamento, posição solar, vista). Um percurso sem roteiro tende a voltar por ambientes já mostrados e deixa o interessado sem noção da planta.
Gravação
Estabilidade e movimento
- Movimente-se devagar. Movimentos rápidos e giros bruscos tornam o vídeo cansativo e dificultam a leitura dos espaços.
- Mantenha o celular na altura do peito ou dos olhos, na mesma altura em todos os ambientes.
- Use apoio ou estabilizador quando possível. Sem eles, segure o aparelho com as duas mãos e caminhe com passos curtos.
- Evite zoom digital: ele reduz a qualidade. Aproxime-se fisicamente quando quiser mostrar um detalhe.
Orientação da tela
A orientação depende de onde o vídeo será publicado. Vídeos horizontais funcionam melhor em portais, sites e telas grandes; vídeos verticais funcionam melhor em formatos de redes sociais pensados para o celular. Quando o mesmo material for usado nos dois, grave separadamente, em vez de cortar um formato para caber no outro, o que costuma esconder partes importantes do ambiente.
Luz
As mesmas regras da fotografia valem para o vídeo: luz natural, cortinas abertas, luzes acesas nos ambientes com pouca iluminação e atenção ao contraluz das janelas. Uma câmera que ajusta a exposição o tempo todo ao passar de um ambiente escuro para um claro produz um vídeo com variações bruscas de luz. Se o aparelho permitir, trave a exposição em cada ambiente.
Som
O som ambiente costuma conter ruídos que distraem (conversas, trânsito, eco de ambientes vazios). As alternativas são gravar sem áudio e acrescentar narração ou trilha na edição, ou gravar a narração separadamente, em local silencioso. Se usar trilha sonora, utilize apenas músicas com licença para esse tipo de uso.
O que não mostrar
- Pessoas. Moradores, funcionários do condomínio e vizinhos não devem aparecer. O art. 20 do Código Civil permite que a pessoa proíba a utilização da própria imagem, sem prejuízo de indenização, quando ela se destina a fins comerciais, salvo autorização. Na dúvida, refaça a tomada.
- Informações de segurança. Painéis de alarme, cofres, câmeras internas, posição de chaves, rotas de acesso de serviço e detalhes que facilitem a identificação do imóvel por terceiros com más intenções.
- Documentos e objetos pessoais. Correspondências, fotos de família, telas de computador, calendários com compromissos.
- Placas de veículos e números de unidades vizinhas, sempre que possível.
Edição sem induzir a erro
O vídeo deve ajudar o interessado a entender o imóvel como ele é. O art. 37 do Código de Defesa do Consumidor proíbe a publicidade enganosa, definida como a informação de caráter publicitário inteira ou parcialmente falsa, ou que, mesmo por omissão, seja capaz de induzir o consumidor em erro sobre características, qualidade, preço e outros dados do produto ou serviço.
Na prática:
- corrija luz e cor para aproximar o vídeo do que se vê no local, sem transformar ambientes;
- não use lentes ou efeitos que aumentem artificialmente o tamanho dos cômodos;
- não remova, com edição ou ferramentas de geração de imagem, defeitos, infiltrações, construções vizinhas ou elementos permanentes da paisagem;
- não insira móveis virtuais sem informar claramente que se trata de simulação;
- não corte o vídeo de forma a esconder um ambiente que o comprador naturalmente esperaria ver, como a área de serviço ou um dos banheiros.
Um vídeo fiel reduz visitas improdutivas: quem agenda depois de assistir já sabe o que vai encontrar.
Identificação do corretor e informações no vídeo
O art. 4º do Decreto nº 81.871/1978 determina que o número de inscrição do corretor ou da pessoa jurídica conste de toda propaganda relativa à atividade profissional. Inclua o nome e o número do CRECI na abertura, no encerramento ou em legenda fixa, e também no texto da publicação que acompanha o vídeo. Os detalhes de identificação estão em regras de publicidade do corretor.
Se o vídeo mencionar dados do imóvel (metragem, número de quartos, vagas, valor de condomínio), eles precisam coincidir com a descrição do anúncio e com o que foi levantado na captação. Veja descrição de imóveis em anúncios.
Legendas ajudam quem assiste sem som, o que é comum no celular, e tornam o conteúdo acessível a mais pessoas. Prefira legendas curtas, que nomeiem o ambiente e um dado relevante.
Publicação e arquivo
- Portais e site: use a versão horizontal e a mesma descrição do anúncio. Veja portais imobiliários.
- Redes sociais: use versões curtas, com identificação profissional e sem dados que permitam localizar a unidade com precisão quando o proprietário não quiser. Veja redes sociais do corretor.
- Envio individual: envie apenas a interessados qualificados e registre o envio no histórico do atendimento.
- Arquivo: guarde o vídeo original e a versão publicada junto com a ficha do imóvel, com a data da gravação. Quando o imóvel mudar (reforma, mobília retirada, novo preço), revise ou retire o vídeo.
- Encerramento: quando a autorização terminar ou o imóvel for vendido, retire os vídeos dos canais em que foram publicados.
Checklist da gravação
- Autorização escrita assinada e combinados feitos com o proprietário.
- Roteiro com a ordem dos ambientes.
- Ambientes preparados, luzes acesas, cortinas abertas.
- Orientação da tela definida conforme o canal de publicação.
- Nenhuma pessoa, documento ou informação de segurança no enquadramento.
- Edição fiel ao imóvel, sem efeitos que alterem tamanho ou estado.
- Nome e número do CRECI no vídeo e na publicação.
- Dados do vídeo conferidos com a descrição do anúncio.
- Original e versões publicadas arquivados com a data.