Este artigo aprofunda um tema de Proposta de compra de imóvel.
Imóveis de herança aparecem com frequência na captação. Os herdeiros querem vender, há interessados, mas o inventário não terminou. Essa situação é viável, mas tem regras próprias e costuma levar mais tempo do que uma venda comum. O corretor não conduz o inventário, que é tarefa de advogado, mas precisa entender o suficiente para captar corretamente, informar o comprador com transparência e montar uma proposta com prazos realistas.
O que acontece com o imóvel quando o proprietário falece
Pelo art. 1.784 do Código Civil, aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários. O art. 1.791 complementa: a herança é um todo unitário, ainda que vários sejam os herdeiros, e até a partilha o direito dos coerdeiros sobre a propriedade e a posse da herança é indivisível e regulado pelas normas do condomínio.
Assim, até a partilha, nenhum herdeiro é dono sozinho de um imóvel específico. Todos têm direito sobre o conjunto da herança. E, enquanto não houver partilha registrada, a matrícula continua em nome do falecido.
Por que um herdeiro não pode vender sozinho
Dois parágrafos do art. 1.793 do Código Civil explicam os limites:
- § 2º: é ineficaz a cessão, pelo coerdeiro, de seu direito hereditário sobre qualquer bem da herança considerado singularmente.
- § 3º: é ineficaz a disposição, sem prévia autorização do juiz da sucessão, por qualquer herdeiro, de bem componente do acervo hereditário, pendente a indivisibilidade.
Desde a assinatura do compromisso até a homologação da partilha, a administração da herança é exercida pelo inventariante (art. 1.991). Administrar, porém, não é o mesmo que vender livremente.
Os caminhos possíveis
1. Concluir o inventário e depois vender
Os herdeiros terminam o inventário, a partilha é registrada na matrícula e o imóvel passa a ter proprietários definidos, que então vendem como em qualquer outra operação. É o caminho mais simples para o comprador, mas o mais demorado se o inventário ainda estiver no início.
2. Vender durante o inventário com autorização judicial
No inventário judicial, o art. 619, I, do Código de Processo Civil atribui ao inventariante, ouvidos os interessados e com autorização do juiz, alienar bens de qualquer espécie. É o chamado alvará para venda. O pedido é feito pelo advogado no processo, e o prazo depende do andamento do caso.
3. Cessão de direitos hereditários
O art. 1.793 do Código Civil permite que o direito à sucessão aberta e o quinhão do coerdeiro sejam cedidos por escritura pública. Mas o que se cede é o direito sobre a herança ou sobre a quota, não um imóvel específico (§ 2º). Além disso, o coerdeiro não pode ceder sua quota a estranho se outro coerdeiro a quiser, tanto por tanto (art. 1.794), e o coerdeiro que não foi informado pode, depositado o preço, haver para si a quota cedida a estranho, se requerer em até 180 dias após a transmissão (art. 1.795). É uma operação de natureza diferente da compra de um imóvel e exige avaliação jurídica cuidadosa por parte de quem compra.
Inventário judicial ou em cartório
O Código de Processo Civil, no art. 610, prevê o inventário judicial quando houver testamento ou interessado incapaz, e permite, se todos forem capazes e concordes, que o inventário e a partilha sejam feitos por escritura pública, com todas as partes assistidas por advogado ou defensor público (§§ 1º e 2º). O art. 611 fixa prazos para instaurar e concluir o processo, e o art. 664 prevê a forma simplificada de arrolamento quando o valor dos bens for igual ou inferior a mil salários mínimos.
Para o corretor, a pergunta prática é: em que fase está o inventário e qual é a previsão realista de conclusão ou de obtenção da autorização? A resposta vem do advogado dos herdeiros. As hipóteses e procedimentos devem ser confirmados com ele e com o cartório, porque dependem do caso concreto e das normas vigentes.
Como conduzir a captação
- Identifique todos os herdeiros e o cônjuge ou companheiro sobrevivente. A entrevista inicial deve levantar quem são, onde estão e se estão de acordo com a venda.
- Converse com o advogado do inventário. Pergunte sobre a fase do processo, a existência de testamento ou de herdeiro incapaz e o caminho previsto para a venda.
- Formalize a autorização com todos. A autorização de venda deve ser assinada por todos os herdeiros e, quando for o caso, pelos cônjuges e pelo inventariante, e deve mencionar a situação do inventário.
- Levante a documentação. Certidão de óbito, matrícula atualizada e informações do inventário entram na lista de documentação na fase de captação. Pendências adicionais são tratadas em imóvel com pendências documentais.
- Considere os custos do inventário. Tributos estaduais sobre a transmissão por herança, custas e honorários podem influenciar a expectativa de preço e de prazo dos herdeiros.
Como informar o comprador
O art. 723 do Código Civil obriga o corretor a prestar ao cliente os esclarecimentos sobre a segurança ou o risco do negócio. Em imóvel de inventário, isso significa informar desde a primeira conversa que a venda depende de etapas próprias e de prazos que não estão sob controle das partes. Um comprador com urgência ou que dependa de financiamento com prazo curto pode não ser o perfil adequado.
Como estruturar a proposta
A estrutura geral segue o que está em proposta de compra de imóvel. No caso de inventário, alguns pontos ganham peso:
- Defina por qual caminho a venda será feita: após a partilha ou mediante alvará.
- Preveja prazos condicionados à conclusão do inventário ou à expedição do alvará, com data limite e consequência se não forem cumpridos.
- Seja prudente com o sinal: o valor e a forma de devolução, se a venda não se concretizar, devem estar claros. Veja sinal e arras.
- Indique quem assina o instrumento e em que qualidade.
O instrumento contratual deve ser redigido com assessoria jurídica, como em toda venda, e acompanha as etapas descritas em do aceite da proposta ao contrato e escritura e registro.
Erros comuns
- Captar com a autorização de apenas um herdeiro.
- Anunciar o imóvel como pronto para escritura quando o inventário nem começou.
- Prometer prazo ao comprador sem consultar o advogado do inventário.
- Receber sinal sem prever o que acontece se o alvará não sair.
- Tratar cessão de direitos hereditários como se fosse compra de imóvel comum.
Na biblioteca de referência
- Espólio (Glossário imobiliário)
- Inventário (Glossário imobiliário)
- Partilha (Glossário imobiliário)
- Certidão de nascimento ou casamento atualizada: por que pedir na venda de imóvel (Documentos explicados)
Conteúdo informativo, elaborado a partir da legislação citada. Não substitui a orientação de um advogado para um caso concreto.